ما هو نظام التسجيل العيني للعقار ولائحته التنفيذية 1442
 |
نظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية هو أحد الأنظمة المعتمدة من قبل حكومة المملكة لتنظيم خدمات تسجيل الوحدات العقارية ، بحيث يتم وصفها وتعريفها بشكل خاص بدلاً من صفة مالكها ، مما يحد المنازعات المتعلقة بالوحدات العقارية وأعمال ضمان حقوق الملكية مثبتة بشكل جوهري دون الحاجة إلى دعاوى إثبات الملكية التي تثقل كاهل القضاء السعودي ، كما يعمل النظام على تعزيز المواقف القانونية لأصحاب هذه الوحدات.
نظام التسجيل العقاري
نظام التسجيل العقاري هو أحد الأنظمة التي طورتها المملكة العربية السعودية في السنوات الأخيرة بهدف تحديد وتنظيم الملكية العقارية ، وكذلك لتحديد العقارات وتسهيل التعامل معها. قبل التعرف على نظام التسجيل العقاري علينا أن نتعرف على أنواع التسجيل العقاري المعمول بها في الأنظمة التشريعية في العالم ، وهي نوعان:
أولاً: التسجيل الشخصي ، ومن خلال هذه الطريقة يتم تسجيل الحقوق الناشئة عن ملكية العقار بأسماء الأشخاص وليس في طبيعة العقار نفسه ، مما يؤدي إلى العديد من النزاعات والمشاكل القانونية الناتجة عن عدم الدقة. تحديد العقار مما يجعله مجهولاً في حد ذاته ، لأن العقار يعرف بمالكه وليس وجوده الحقيقي ، وقد تسببت طريقة التسجيل العقاري هذه في العديد من المشاكل ، لذلك تخلت عنها معظم الأنظمة القانونية ولم تعد قابلة للتطبيق في معظم البلدان النامية والمتقدمة.
ثانيًا: التسجيل العيني ، وبدأ يظهر في منتصف القرن التاسع عشر الميلادي في أستراليا ، وبما أن هذه الطريقة تمتعت بالاستقرار وتحديد الملكية ، وتجنب المشاكل التي ظهرت في نظام التسجيل الحقيقي ، اتجهت الدول للعمل معه. هذا النظام ، وكل دولة طورته وفق ما يناسب طريقة الحياة.
من الدول التي طبقت نظام التسجيل العقاري: أنشأت المملكة العربية السعودية نظام التسجيل العقاري عام 1423 هـ ، بناءً على قرار مجلس الوزراء السعودي رقم 42 بتاريخ 1423/9/2 هـ ، والمرسوم الملكي رقم م / 6 صادر بتاريخ 2/11/1423 هـ. ينظم القانون أحكام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية ، ويوضح العقارات الخاضعة لهذا النظام ، وكذلك يوضح القانون المراد في السجل التجاري ، والإجراءات التي تتخذها وزارة الشؤون البلدية والقروية بالتعاون. مع وزارة العدل في توثيق وتسجيل العقارات ، وكذلك المستندات المطلوبة لتسجيل الوحدات العقارية في السجل. العقارات وسندات الملكية والشهادات والجزاءات / الجزاءات المفروضة لعدم الامتثال للأحكام المعتمدة في النظام.
مزايا نظام التسجيل العقاري
نظام التسجيل العقاري هو النظام الذي تعمل فيه معظم دول العالم ، لأن هذا النظام استطاع توفير أقصى حماية عقارية توفرها الأنظمة القانونية للعقار وصاحبه ، كما أنه يساعد على توفير الحماية القانونية للعقار. المعاملات التي تتم على العقار ، وبالتالي تؤثر بشكل إيجابي على الثقة في سوق العقارات بالدولة ، مما يستلزم بالضرورة زيادة الطلب على العقارات فيه ، على عكس الحالات التي لا يوجد فيها استقرار في هذا المجال ، التعامل في العقارات في هذه الدول محفوف بالمخاطر ، مما يؤدي إلى إحجام الأفراد عن التعامل فيه ، ومن أهم الميزات التي ذكرها نظام التسجيل العقاري في المملكة العربية السعودية ما يلي:
- توفير الحماية القانونية للعقار من خلال السجل العقاري الذي له سلطة مطلقة لا تقبل الطعن.
- توفير إمكانية تحديد الوضع القانوني للعقار للأفراد الراغبين في إجراء أي من المعاملات القانونية عليه مثل البيع أو الإيجار أو الرهن أو الاستغلال أو الإجراءات القانونية الأخرى.
- تحديد الموقع الدقيق للعقار ومعرفة وصفه ومساحته وحدوده وجميع الحقوق المضمنة في العقار.
- يساعد النظام الجديد من خلال السجل العقاري على إلغاء قضايا الصكوك المتعددة ، وكذلك المنازعات المتعلقة بحقوق الملكية على نفس العقار.
- ساهم نظام التسجيل العقاري في الحد من منازعات سندات الملكية.
- قلل النظام من النزاعات حول حدود الملكية من خلال تعدي الجار على ممتلكات جاره.
- التحديد الدقيق لجميع البيانات المتعلقة بالممتلكات في السجل العقاري لضمان عدم التعدي على أي جزء من الممتلكات أو الاستيلاء عليها ، حيث يتم تسجيل جميع المعلومات المتعلقة بها بشكل قاطع ولا تقبل الشك.
- ينشأ عدد كبير من الخلافات بسبب تشابه أسماء أصحابها حول الصحيح موصى به من أجل العقارات ، وتصليحها ، وتصليحها ، وتصليحها ، أو تصديرها ، أو تصديرها ، أو تصديرها ، أو تصديرها ، أو تصديرها ، أو تصديرها ، أو تصديرها ، أو تصديرها ، أو تصديرها ، والعقار والشفعة.
- يقوم القانون بتقديم الطلبات ، والتعامل معها ، والرسوم المرتبطة بالتصرفات القانونية ، والضوابط المرتبطة بالتصرفات القانونية. كما تشمل التغييرات التي أدخلت على التغييرات التي أدخلت ، والتغيير. الأحكام المتعلقة بالتجارة بالتجزئة. النظام الداخلي بالإضافة إلى الأحكام الواردة في الأحكام الواردة في القانون الداخلي الواردة في القانون.
شرح المادة 36 من نظام التسجيل العيني للعقار
يعمل نظام التسجيل العيني للعقار على تحديد الطريقة والآلية تسجيل الوحدة العقارية في السجل العقاري للمرة الأولى ، وكذلك التصرفات التي ترد على العقار بعد إتمام التسجيل ، وتنظم المادة السادسة والثلاثين بعض التصرفات التي ترد على العقار مسجلًا لتطبيق التسجيل العيني ، وتنص المادة 36 من النظام على أن:
"يجب أن تقيد في السجل العقاري جميع التصرفات التي تم إجراؤها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو تغييره أو تغييره أو تغييره أو زواله ، وكذا الأحكام الأولية لشيء ذلك ، ويدخل في هذه التصرفات القسمة والملكية والوطنية والرهن ، ولا يسري أثرها على الغير إلا من تاريخ قيدها ”.
حيث يتم اتخاذ قرارات بشأن التصرفات المتعلقة بالعقار ، وكذلك الإجراءات القانونية والتعليمية الخاصة بالعقار. بالنسبة للغير (من الأشخاص الذين يتعاملون مع من لهم حقوق على العقار) إلا من تاريخها وإثباتها في السجل العقاري ، والتصرفات التي يجب أن يتم إثباتها طبقًا من المادة هي:
- الحقوق الأصلية العينية ويقصد بها الحقوق بشكل مستقل كالملكية.
- حقوق التبعية العينية يقصد الحقوق محفوظة لصالحها ، مثل الانتفاع والارتفاق والاستثمارات.
- القسمة العقارية.
- الوصية.
- الوقف.
- الميراث.
- الرهن.
اللائحة الجديدة لنظام التسجيل العيني للعقار
وقرار معالي وزير العدل رقم 4493 وتاريخ 14/6/1425 هـ وبتعميم وزير العدل رقم 13 / ت / 2476 في 23/6/1425 هـ ، وهي عبارة عن مظاهر مختلفة من خلال التوقيع ، خلال تعريف المقصود بالتسجيل العقاري في النظام ، وتشكيل اللجان ، المناطق والمدن التي يتم تطبيق النظام فيها ، وتحديد الحالات التي يصعب تطبيق ضوابطها ، الوحدة العقارية ، وإبداء الرأي في التسجيل عليها تحال إليها من وزير العدل.
كما حددت اللائحة الشروط المطلوبة من قطعة الأرض وحدة عقارية لهذا النظام. كما حددت اللائحة الخاصة بأسباب اكتساب الحقوق العينية على سبيل الحصر والطريقة النهائية التي يتم تحديد بيانات العقارات الخاضعة لها. بعض الأحكام التي تظهر في الأحكام التي تظهر في الأحكام الصادرة في الأحكام الصادرة في النظام.
رابط نظام التسجيل العيني للعقار
أتاحت هيئة الخبراء بمجلس الوزراء في المملكة العربية السعودية التسجيل العيني للعقار من خلال موقعها الإلكتروني الذي تم نشره في جميع الأنظمة واللوائح في المملكة لكي تتاح عليها للاطلاع على المواطنين والمقيمين والمحامين والمستفيدين من تلك القواعد ، التسجيل العيني للعقار في عام 2002ًا لأنظمة الخدمات والتخطيط الحضري ، ويمكن الاطلاع على النظام بشكل كامل "من هنا".
كما هو الحال في اختيار الموقع ، فهو متاح باللغتين العربية والإنجليزية ، وكذلك الاطلاع على أصل وثيقة النظام ، وإحباطها كذلك.
- نظام صكوك الانتفاع
- صك مشترك
- ما هو السجل العقاري
- نظام الوساطة العقارية
- نظام الهيئة العامة للعقار
- قانون العقار
- نظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها وإدارتها
- طرق إثبات الملكية العقارية في السعودية
